소액임차인이 되면 어떤 혜택이 있나요?

경매가 진행되어도 은행 등 선순위 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당받을 수 있습니다.

확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있나요?

네. 확정일자는 일반 우선변제권의 요건이며 최우선변제권과는 별개입니다. 경매개시결정 등기 전 주택 인도와 전입신고만 갖추면 확정일자 없이도 최우선변제가 인정됩니다.

보증금이 지역별 기준 금액을 1원이라도 초과하면 소액임차인 자격 자체가 인정되지 않아 최우선변제를 받을 수 없습니다.

아닙니다. 지역별로 정해진 한도까지만 최우선변제되며, 그 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 인정됩니다.

처음 계약 체결 시에는 소액임차인에 해당했더라도, 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 기준을 초과하면 우선변제권을 행사할 수 없다는 판례가 있습니다(대구지법 2003가단134010).

담보물권(근저당권 등) 설정 당시의 시행령 기준으로 판단합니다. 최근 여러 차례 개정되어 왔으므로, 오래된 근저당권이 있다면 과거 기준(더 낮은 금액)이 적용될 수 있습니다.

아닙니다. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당해도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

아닙니다. 주택임대차보호법 시행령에 근거한 참고용 계산 결과일 뿐이며 법적 효력이 있는 판정을 내리지 않습니다.

주택임대차 / 최우선변제

경매나 공매로 집이 넘어가도, 소액임차인이면 은행보다 먼저 일정액을 돌려받을 수 있습니다. 지역과 보증금을 입력해 확인하세요.

근거: 주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조/제11조

지역

서울특별시기준 1억6500만원 과밀억제권역 등세종/용인/화성/김포 포함 광역시 등안산/광주/파주/이천/평택 포함 그 밖의 지역위에 해당 없는 지역

내 임대차 보증금

원

주택가액(경매 낙찰가/시세)모르면 비워두어도 판정은 가능합니다

원

판정

최우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 인정됩니다.

이 기준은 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권(근저당권 등)을 기준으로 합니다. 그 이전에 설정된 근저당권이 있다면 그 설정일 당시의 기준(더 낮은 금액)이 적용되니 반드시 등기부등본상 근저당권 설정일을 확인하세요.

지역별 기준표 (2023.2.21 시행, 2026년 9월 현재 유지)

최우선변제 요건

경매개시결정 등기 전에 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다. 확정일자는 일반 우선변제권의 요건이지 최우선변제권과는 별개이며, 확정일자가 없어도 최우선변제는 인정됩니다.

기준 시점 주의

소액임차인 해당 여부와 금액은 담보물권(근저당권 등) 설정 당시의 시행령 기준으로 판단합니다. 여러 차례 개정되어 온 만큼, 오래된 근저당권이 있는 주택이라면 과거 기준이 적용될 수 있습니다.

자주 묻는 질문